Affitti Brevi in Lombardia: Normativa, Milano, Lago di Como e Lago di Garda 2026

La Lombardia è la regione italiana con il maggior numero di strutture ricettive extralberghiere registrate: Milano, il Lago di Como, il Lago di Garda, le valli alpine, Bergamo, Brescia, la Valtellina. Un mercato enorme, e una normativa che — tra regolazione regionale, ordinanze comunali e limitazioni sempre più stringenti nelle grandi città — richiede attenzione costante. Questa guida raccoglie tutto ciò che serve sapere per operare in modo legale e sereno.

Il quadro normativo regionale

La Lombardia disciplina gli affitti brevi e le strutture extralberghiere attraverso la Legge Regionale 27/2015 e i successivi aggiornamenti. Le categorie rilevanti sono:

• Case e appartamenti per vacanze (CAV):immobili affittati senza la presenza del proprietario, con somministrazione di biancheria e servizi minimi. Richiedono iscrizione nell'elenco regionale.
• Bed & Breakfast:attività in abitazione di residenza del titolare, con ospitalità in camere e colazione. Richiedono comunicazione SCIA al SUAP del Comune.
• Locazioni turistiche: privati che affittano la propria abitazione o una seconda casa senza servizi aggiuntivi. In Lombardia rientrano in un regime semplificato con sola comunicazione preventiva, ma rimangono soggetti al CIN e agli obblighi fiscali.

Prima di avviare qualsiasi attività, contatta lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP)del tuo Comune: i requisiti variano in modo sensibile tra Comune e Comune, e alcune località applicano limitazioni aggiuntive non previste dalla normativa regionale.

Il CIN: obbligo nazionale anche in Lombardia

Dal 2024 è obbligatorio ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN)tramite il portale BDSR del Ministero del Turismo. Il CIN deve essere:

• Esposto fisicamente all'esterno dell'immobile (targa o cartello visibile)
• Inserito in tutti gli annunci su Airbnb, Booking.com e qualsiasi altra piattaforma
• Comunicato al Comune insieme agli altri dati della struttura

Le sanzioni per la mancata esposizione o per gli annunci senza CIN sono significative: da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione, da 500 a 5.000 euro per ogni annuncio privo del codice. Consulta la nostra guida completa sul CIN per le locazioni breviper il processo di richiesta passo per passo.

Milano: le limitazioni specifiche del Comune

Milano ha adottato misure tra le più restrittive d'Italia per contenere la proliferazione degli affitti brevi nel centro storico. Il Piano di Governo del Territorio (PGT) vigente e successive delibere introducono:

• Divieto di nuove aperture CAV nei Nuclei di Identità Locale (NIL) saturi:alcune zone del centro (Duomo, Brera, Navigli, Porta Venezia) hanno raggiunto soglie di saturazione che impediscono nuove autorizzazioni per appartamenti turistici.
• Cambio d'uso urbanistico:in alcune aree, destinare un appartamento ad uso turistico continuativo richiede una variazione d'uso con oneri di urbanizzazione.
• Registro Operatori del Turismo (ROT):Milano richiede l'iscrizione al ROT prima di avviare l'attività extralberghiera.

La normativa milanese è in rapida evoluzione: prima di acquistare o destinare un immobile agli affitti brevi a Milano, verifica sempre la situazione urbanistica aggiornata con il Comune o un consulente legale specializzato nel settore.

Lago di Como e Lago di Garda: tassa di soggiorno e regole locali

Le due principali mete lacustri lombarde hanno caratteristiche normative diverse:

Lago di Como

Como, Bellagio, Varenna, Menaggio e la maggior parte dei Comuni comacini applicano la tassa di soggiorno. Le tariffe variano per categoria di struttura e per Comune; alcune località hanno deliberato aumenti significativi negli ultimi anni in risposta all'aumento del turismo. Come host, sei responsabile della riscossione e del versamento al Comune entro le scadenze previste dal regolamento locale.

Lago di Garda (versante lombardo)

Sirmione, Desenzano, Gardone Riviera, Salò: anche qui la tassa di soggiorno è quasi universalmente applicata. Attenzione: il Lago di Garda si estende su tre regioni (Lombardia, Veneto, Trentino), quindi se gestisci strutture su sponde diverse, potresti trovarti a operare sotto tre normative regionali distinte.

Alloggiati Web: l'obbligo che non ammette eccezioni

In tutta la Lombardia, come nel resto d'Italia, ogni host ha l'obbligo di comunicare i dati degli ospiti alla Polizia di Stato tramite il portale Alloggiati Webentro 24 ore dall'arrivo. L'obbligo vale per tutti gli ospiti, italiani e stranieri, senza eccezioni.

Per accedere al portale devi richiedere le credenziali alla Questura di competenza (quella della provincia dove si trova l'immobile). I dati da trasmettere includono: dati anagrafici completi, tipo e numero documento, nazionalità, data di arrivo e permanenza prevista. I gestionali moderni automatizzano questa trasmissione, eliminando il rischio di dimenticare o sbagliare una comunicazione.

Fiscalità: cedolare secca e regime forfettario

Dal punto di vista fiscale, gli host lombardi hanno le stesse opzioni degli host nel resto d'Italia:

• Cedolare secca al 21% (o 26% per il secondo immobile e seguenti):regime sostitutivo IRPEF per le locazioni brevi. L'aliquota al 26% si applica dal 2024 a partire dal secondo immobile in locazione breve nello stesso anno fiscale.
• Regime forfettario:per chi gestisce l'attività in forma di impresa (CAV con partita IVA), il regime forfettario può essere conveniente fino a determinate soglie di fatturato. Consulta un commercialista per valutare quale regime sia più vantaggioso per la tua situazione specifica.
• Ritenuta d'acconto Airbnb/Booking:le piattaforme fungono da sostituto d'imposta e trattengono il 21% sul compenso lordo. In fase di dichiarazione, questa ritenuta viene portata a credito o a conguaglio.

Per approfondire la fiscalità, leggi la nostra guida su dichiarazione dei redditi per affitti brevi.

IMU sulla seconda casa in Lombardia

Se l'immobile che affitti non è la tua abitazione principale, paghi l'IMU come seconda casa. I Comuni lombardi fissano autonomamente l'aliquota entro i limiti previsti dalla legge nazionale. Alcuni Comuni, tuttavia, applicano aliquote ridotte per gli immobili destinati ad affitto breve, come incentivo a portare sul mercato appartamenti altrimenti sfitti. Verifica con il tuo Comune l'aliquota applicabile e le eventuali agevolazioni.

TARI: la tassa sui rifiuti per le strutture ricettive

Le strutture extralberghiere in Lombardia applicano la TARI in regime non domestico, con tariffe generalmente superiori a quelle residenziali. L'importo dipende dalla superficie dell'immobile e dal Comune: alcuni applicano tariffe specifiche per la categoria “strutture ricettive”, altri assimilano le CAV alle utenze non domestiche generiche. Leggi il nostro approfondimento su TARI e locazioni turistiche.

Bergamo, Brescia e le città minori: attenzione alle regole locali

Dopo il boom turistico del 2024 (Bergamo è stata Capitale della Cultura con Brescia), molti Comuni della provincia hanno aggiornato i propri regolamenti per le strutture ricettive. Bergamo Alta in particolare ha introdotto limitazioni per preservare il centro storico UNESCO. Prima di avviare l'attività in qualsiasi Comune lombardo, verifica:

1. Se il Comune ha un proprio registro delle strutture extralberghiere
2. Se è richiesta la SCIA o una comunicazione semplificata
3. Se sono in vigore limitazioni per zona o per numero di unità
4. Se la tassa di soggiorno è applicata e qual è l'aliquota corrente
5. Se esistono agevolazioni IMU per immobili in affitto breve

Condominio e assemblea condominiale

Dal 2024, il Codice del Turismoe le successive interpretazioni hanno chiarito che un'assemblea condominiale può vietare gli affitti brevi con una delibera approvata dalla maggioranza qualificata dei condòmini. Se sei in condominio, verifica il regolamento condominiale e, in caso di dubbi, consulta un avvocato specializzato in diritto condominiale prima di investire in una struttura ricettiva.

Per un approfondimento sul tema, consulta la nostra guida su affitti brevi e regolamento condominiale.