Affitti Brevi a Genova: Normativa Liguria, CIN, SCIA e Tassa di Soggiorno 2024

Genova e la Liguria stanno vivendo una stagione di crescita per gli affitti brevi: la Superba attira turisti tutto l'anno grazie alle sue caruggi, al porto storico e alla vicinanza alle Cinque Terre. Se hai un appartamento a Genova — o in qualsiasi altra località ligure — e vuoi affittarlo su Airbnb o Booking.com, ecco tutto ciò che devi sapere sulla normativa applicabile.

Come sempre per argomenti fiscali e normativi, verifica i dettagli con lo Sportello SUAP del tuo Comune o con un consulente esperto in materia turistica.

Il quadro normativo: tre livelli da conoscere

Per operare legalmente a Genova con un affitto breve devi rispettare:

• Normativa nazionale: D.L. 50/2017 (locazioni brevi, ritenuta 21%), L. 191/2023 (Codice Identificativo Nazionale), Testo Unico Sicurezza Pubblica (AlloggiatiWeb).
• Legge Regionale Liguria:la L.R. n. 1/2008 “Testo Unico in materia di strutture ricettive” e le successive modifiche classificano e regolamentano B&B, case vacanze, affittacamere e locande. La Liguria ha uno dei quadri normativi regionali più strutturati d'Italia per il settore.
• Regolamento Comunale di Genova:tassa di soggiorno, procedure SCIA, requisiti igienico-sanitari e criteri urbanistici per il cambio di destinazione d'uso.

CIN: il codice obbligatorio per tutti gli host liguri

Dal settembre 2024 il Codice Identificativo Nazionale (CIN)è obbligatorio per ogni immobile destinato ad affitto breve in Italia, comprese le strutture liguri. Il codice si richiede gratuitamente sul portale BDSR del Ministero del Turismo.

• Va inserito in ogni annuncio online (Airbnb, Booking.com, sito proprio) e su targa fisica all'ingresso dell'immobile.
• Le sanzioni per assenza o mancata esposizione vanno da 500 a 8.000 €.
• Airbnb e Booking.com possono nascondere o rimuovere annunci privi di CIN.

Per i dettagli sulle conseguenze di una mancata registrazione, leggi la guida alle sanzioni CIN.

Locazione turistica o struttura ricettiva? La distinzione chiave in Liguria

La Liguria distingue chiaramente due regimi:

• Locazione breve non imprenditoriale:contratti fino a 30 giorni senza servizi aggiuntivi (colazione, pulizie durante il soggiorno, fornitura biancheria a fronte di corrispettivo separato). Non richiede SCIA né partita IVA. Si applica cedolare secca al 21% (o 26% dal quarto immobile). È il regime più diffuso tra i privati che affittano su Airbnb.
• Casa vacanze (L.R. 1/2008):unità abitative affittate in blocco (non per camere) con almeno qualche servizio accessorio. Richiede SCIA al SUAP e iscrizione al registro regionale delle strutture ricettive.
• B&B:attività svolta all'interno dell'abitazione principale con colazione inclusa. Richiede SCIA, rispetto dei requisiti strutturali (numero massimo di camere, metratura minima) e comunicazione annuale alla Regione Liguria.
• Affittacamere:affitto di camere singole in appartamenti non abitati dal titolare. Attività commerciale con SCIA e requisiti più stringenti.

SCIA a Genova: quando serve e come presentarla

Per l'avvio di un B&B, casa vacanze o affittacamere a Genova, laSegnalazione Certificata di Inizio Attività va presentata allo Sportello SUAP del Comune di Genova, disponibile anche online tramite il portale istituzionale. I documenti tipicamente richiesti comprendono:

1. Modulo SCIA con dichiarazioni del titolare
2. Planimetria aggiornata dell'immobile
3. Dichiarazione di conformità igienico-sanitaria
4. Attestazione di agibilità (per strutture nuove o ristrutturate)
5. Titolo di possesso dell'immobile (proprietà o autorizzazione del proprietario)
6. Eventuale nulla osta del condominio (se previsto dal regolamento condominiale)

L'attività può iniziare contestualmente alla presentazione della SCIA, ma è soggetta a controlli successivi. È fondamentale che la documentazione sia completa e veritiera.

Registrazione ospiti su AlloggiatiWeb

Come in tutta Italia, anche a Genova vige l'obbligo di comunicare i dati degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall'arrivotramite il portale AlloggiatiWeb. I dati richiesti includono nome, cognome, data e luogo di nascita, nazionalità, tipo e numero di documento.

Le credenziali per AlloggiatiWeb si richiedono direttamente alla Questura di Genova. La comunicazione è obbligatoria per ogni ospite, anche nel caso di affitti tra privati non classificati come strutture ricettive.

Tassa di soggiorno a Genova

Il Comune di Genova applica l'imposta di soggiornoper i pernottamenti in strutture ricettive. L'importo esatto varia per categoria e zona: verifica la delibera comunale aggiornata sul sito del Comune di Genova o tramite il servizio tributi.

In linea generale, per affitti brevi e case vacanze la tariffa si colloca tra 1,50 e 3,00 € per persona per notte. Le esenzioni tipiche riguardano i minori di 14 anni, i pazienti in cura e i lavoratori fuori sede per periodi superiori a 30 giorni. La tassa va incassata dall'host e versata periodicamente al Comune, tenendo un registro dei pernottamenti.

Per una panoramica completa su esenzioni e modalità di versamento, leggi l'articolo sulla tassa di soggiorno.

Fiscalità: cedolare secca e ritenuta delle piattaforme

Per la locazione breve non imprenditoriale, il regime fiscale tipico è:

• Cedolare secca 21%(26% dal quarto immobile): si applica sul canone lordo senza possibilità di dedurre spese. Conveniente per la maggior parte dei proprietari, anche in Liguria.
• Ritenuta del 21%da parte di Airbnb e Booking.com: viene versata all'Erario e certificata con il CU (Certificazione Unica) emessa a febbraio. In dichiarazione si sceglie il regime definitivo e si regola l'eventuale differenza.

Se l'attività assume carattere imprenditoriale (più immobili, servizi continuativi, organizzazione stabile), sarà necessario aprire partita IVA con codice ATECO adeguato. Il confine tra attività occasionale e imprenditoriale non è sempre nitido: consulta un commercialista per valutare la tua situazione.

La Liguria e i limiti ai giorni di affitto

A differenza di Firenze (90 giorni annui nel centro storico), la Liguria e il Comune di Genova non hanno introdotto limiti temporali quantitativi agli affitti breviaggiornati a settembre 2026. Tuttavia il Regolamento UE 2024/1028 sugli affitti brevi, in vigore da maggio 2026, obbliga i Comuni a raccogliere i dati di attività delle piattaforme: potranno emergere future restrizioni locali, come già avviene in altri Comuni liguri ad alta pressione turistica (Portofino, Santa Margherita Ligure). Tieniti aggiornato sulle delibere del Comune di Genova.

Checklist operativa per host a Genova

1. Richiedi il CIN sul portale BDSR del Ministero del Turismo
2. Classifica la tua attività: locazione breve (no SCIA) o struttura ricettiva (SCIA al SUAP di Genova)
3. Registrati ad AlloggiatiWeb presso la Questura di Genova
4. Verifica tariffe e procedura di versamento della tassa di soggiornosul sito del Comune di Genova
5. Scegli il regime fiscale con un commercialista (cedolare secca o IRPEF/IVA se imprenditoriale)
6. Esponi il CIN all'ingresso e inseriscilo in tutti gli annunci
7. Controlla il regolamento condominiale: alcuni edifici genovesi hanno clausole che limitano o vietano gli affitti brevi

Usare un gestionale digitale che integra AlloggiatiWeb, la gestione della tassa di soggiorno e il calendario prenotazioni multi-piattaforma riduce enormemente il carico amministrativo e il rischio di errori.