Quanto Costa Avviare un Affitto Breve: Budget Completo di Partenza

Quante volte si sente dire “ho iniziato a fare affitti brevi senza spendere quasi nulla”? È possibile, ma solo se l'immobile è già perfettamente attrezzato, le pratiche burocratiche sono in ordine e si conosce già il settore. Per chi parte da zero o da un immobile da allestire, i costi di avvio possono essere significativi. Questa guida ti aiuta a costruire un budget realistico prima di fare la prima prenotazione.

Costi burocratici e di conformità

Anche prima di comprare un cuscino, ci sono costi che non si possono evitare:

• APE (Attestato Prestazione Energetica):se non ce l'hai o è scaduto, un tecnico abilitato costa tra i 150 e i 400 euro a seconda della superficie e della complessità.
• Dichiarazione di conformità impianti: se gli impianti sono datati o non documentati, un elettricista per la verifica e la dichiarazione parte da 200-300 euro.
• SCIA al Comune: spesso gratuita, ma in alcuni Comuni prevede diritti di istruttoria (50-200 euro).
• CIN (Codice Identificativo Nazionale): gratuito, si richiede online con SPID.
• Commercialista per la consulenza iniziale:una consulenza per impostare correttamente la situazione fiscale costa tra i 100 e i 300 euro, ma è un investimento che evita errori costosi.

Budget stimato: 400-1.000 euro(più se gli impianti richiedono lavori di adeguamento).

Allestimento dell'immobile

Un appartamento per affitti brevi ha bisogno di un allestimento diverso da quello in cui ci si vive. I turisti si aspettano tutto il necessario senza dover cercare:

• Biancheria da letto e da bagno:servono almeno 2-3 set completi per appartamento (per permettere il ricambio tra un ospite e l'altro). Budget: 200-600 euro.
• Dotazione cucina: stoviglie, pentole, elettrodomestici di base (caffettiera, tostapane, frullatore), coltelli. Budget: 150-400 euro.
• Consumabili di benvenuto:shampoo, sapone, carta igienica, caffè, sale, olio. Budget iniziale: 50-100 euro (poi diventa costo ricorrente).
• Kit di sicurezza: estintore, rilevatore di fumo, rilevatore CO, kit pronto soccorso. Budget: 80-150 euro.
• Piccole riparazioni e ritocchi: quasi ogni appartamento ha qualcosa da sistemare prima di aprire. Metti da parte 200-500 euro come buffer.

Budget stimato: 700-1.800 euro(più se l'appartamento è poco arredato).

Fotografia professionale

Le foto sono il principale fattore di conversione del tuo annuncio. Un servizio fotografico professionale per un appartamento costa tra i 150 e i 500 euro a seconda del fotografo e della città. È possibile arrangiarsi con uno smartphone di ultima generazione, ma per strutture di fascia media o alta il fotografo professionale si ripaga in poche prenotazioni aggiuntive.

Budget stimato: 0-500 euro.

Strumenti di gestione

Gestire un affitto breve senza strumenti è possibile ma inefficiente. Considera:

• Software di gestione (PMS): piattaforme come GuestSuite partono da piani mensili accessibili e centralizzano prenotazioni, comunicazioni, Alloggiati Web e calendario iCal. Budget: 15-50 euro al mese.
• Smart lock:se vuoi il self check-in, una buona serratura smart costa tra i 150 e i 350 euro. È un investimento che si ammortizza rapidamente.
• Cassetta portachiavi: alternativa economica alla smart lock, costa 30-80 euro.

Budget stimato: 200-500 eurodi investimento iniziale più costi mensili.

Riepilogo: budget totale di avvio

• Burocrazia e conformità: 400-1.000 euro
• Allestimento immobile: 700-1.800 euro
• Fotografia: 0-500 euro
• Strumenti di gestione: 200-500 euro
• Totale stimato: 1.300-3.800 euro

A questi si aggiungono i costi ricorrenti (pulizie, consumabili, abbonamenti software, assicurazione) che vanno calcolati nel prezzo di ogni prenotazione. Per capire se il tuo affitto breve è sostenibile economicamente, leggi la nostra guida alcalcolo del rendimento di un affitto brevee quella sul punto di pareggio per gli affitti brevi.