Marca da Bollo sulla Ricevuta dell'Affitto Breve: Quando Serve e Come Applicarla

“Devo mettere la marca da bollo sulla ricevuta dell'affitto breve?” È una domanda che quasi ogni host italiano si è posto almeno una volta. La risposta dipende da un fattore chiave: il regime fiscale che hai scelto. Sbagliarsi espone a sanzioni che possono arrivare a 500€ per ogni violazione.

In questa guida ti spieghiamo con chiarezza quando la marca da bollo è obbligatoria, quando invece è esente e come applicarla correttamente.

Cos'è la marca da bollo e quando si applica

La marca da bollo (imposta di bollo) è disciplinata dal D.P.R. 642/1972. Si applica alle quietanze e ricevute di pagamento che superano la soglia di 77,47€. Il suo importo è fisso: 2€ per ogni ricevuta soggetta a bollo.

Per gli affitti brevi, la situazione è la seguente:

• Cedolare secca (21% o 26%):la marca da bollo NON è dovuta. L'imposta di bollo è assorbita dalla cedolare secca, che sostituisce IRPEF, addizionali comunali e regionali, imposta di registro e — appunto — imposta di bollo. Puoi rilasciare la ricevuta senza apporre alcun bollo.
• IRPEF ordinaria (senza cedolare secca):la marca da bollo è obbligatoria per ogni ricevuta/quietanza che supera 77,47€. Questo include qualsiasi prova di pagamento rilasciata all'ospite (ricevuta, quietanza, fattura non soggetta a IVA).

Chi è in cedolare secca: niente marca da bollo

La stragrande maggioranza degli host di affitti brevi in Italia sceglie la cedolare secca al 21%(o al 26% dal secondo immobile in poi, dal 2024). Se sei in questo regime, l'art. 3, comma 4, del D.Lgs. 23/2011 stabilisce esplicitamente che i contratti di locazione breve — e quindi le relative ricevute — sono esenti dall'imposta di bollo e dall'imposta di registro.

Pratico significa: basta stampare o inviare la ricevuta con la dicitura “Canone assoggettato a cedolare secca. Esente da imposta di bollo ai sensi dell'art. 3 D.Lgs. 23/2011” e non devi comprare nulla dal tabaccaio.

Chi è in IRPEF ordinaria: la marca da bollo è dovuta

Se non hai optato per la cedolare secca (ad esempio perché gestisci la struttura come imprenditore individuale con partita IVA, o per altre ragioni fiscali), l'imposta di bollo scatta su ogni ricevuta che documenta un pagamento superiore a 77,47€.

Poiché quasi qualsiasi soggiorno di affitto breve supera questa cifra, nella pratica dovrai applicare la marca da bollo su ogni ricevuta che rilasci agli ospiti.

Come si applica fisicamente

• Marca da bollo cartacea:acquistata in tabaccheria (costo 2€). Va applicata sulla ricevuta originale (quella che consegni all'ospite). La fotocopia che conservi tu non deve avere la marca.
• Contrassegno telematico:disponibile su alcuni portali dell'Agenzia delle Entrate e rivenditori autorizzati online. Ha valore legale identico a quello cartaceo.
• Bollo virtuale (art. 15 D.P.R. 642/1972):per chi emette un numero elevato di ricevute, è possibile richiedere all'Agenzia delle Entrate l'autorizzazione al pagamento del bollo in modo virtuale (liquidazione periodica). Scelta utile per property manager con molte unità.

Affitti brevi tramite Airbnb e Booking: chi è il sostituto d'imposta?

Dal 2017 (D.L. 50/2017) le piattaforme online come Airbnb e Booking.com che riscuotono il canone per conto dell'host hanno l'obbligo di applicare la ritenuta d'acconto del 21% sui pagamenti, quando il locatore non ha optato per la cedolare secca o non ha comunicato alla piattaforma di averne diritto.

In questo caso, la piattaforma funge da sostituto d'imposta: versa direttamente la ritenuta all'Erario e ti rilascia una Certificazione Unica (CU) a febbraio dell'anno successivo. Anche in questa ipotesi, se sei a cedolare secca, niente marca da bollo. Se sei a IRPEF ordinaria, la marca da bollo sulla ricevuta rilasciata all'ospite (ove prevista) rimane a tuo carico. Consulta un commercialista esperto del settore per verificare il tuo caso specifico.

La ricevuta senza marca da bollo: cosa scrivi?

Per chi è in cedolare secca, la ricevuta tipo è semplice. Include:

• Nome e cognome del locatore (te) e del conduttore (ospite)
• Indirizzo dell'immobile locato
• Periodo di soggiorno (date check-in e check-out)
• Importo del canone ricevuto
• La dicitura: “Canone assoggettato a cedolare secca ai sensi dell'art. 3 D.Lgs. 23/2011. Esente da imposta di bollo.”
• Luogo, data e firma del locatore

Non servono né partita IVA né numero di fattura: la ricevuta di un privato in cedolare secca non è un documento fiscale attivo, ma una semplice quietanza di pagamento.

Sanzioni per omissione della marca da bollo

Se sei in IRPEF ordinaria e non apponi la marca da bollo dove dovuta, rischi:

• Sanzione amministrativa:da 100 a 500€ per ogni atto/ricevuta non correttamente bollata (art. 25 D.P.R. 642/1972).
• Recupero dell'imposta:l'Agenzia delle Entrate può richiedere il pagamento del bollo non versato, maggiorato di interessi.

La violazione è rischiosa soprattutto in caso di accertamento fiscale o di contestazione da parte dell'ospite. Meglio applicare correttamente la marca fin dall'inizio.

Domande frequenti

La ricevuta è obbligatoria per gli affitti brevi?

Non esiste un obbligo esplicito di rilasciare una ricevuta cartacea all'ospite di un affitto breve (diversamente dalle strutture alberghiere che devono emettere scontrino o ricevuta fiscale). Tuttavia, la ricevuta/quietanza è fortemente consigliata come prova del pagamento e tutela per entrambe le parti. Alcune piattaforme (come Airbnb) forniscono già un riepilogo del pagamento all'ospite tramite email, ma non sostituisce una quietanza formale.

Se l'ospite non chiede la ricevuta, devo emetterla comunque?

Per i privati in cedolare secca, non c'è obbligo di emissione spontanea di ricevuta per ogni soggiorno. L'obbligo di rilasciare la quietanza sorge tipicamente su richiesta dell'ospite, o quando è necessaria per motivi di rimborso spese (ad esempio per ospiti in trasferta lavorativa).

Posso fare una ricevuta digitale con la marca da bollo?

Sì, è possibile emettere ricevute digitali con marca da bollo telematica (contrassegno con codice identificativo). Il documento va firmato digitalmente o con firma autografa scansionata, e la marca telematica deve essere apposta prima dell'invio. Alcuni software di gestione per affitti brevi integrano questa funzione automaticamente.

Per approfondire gli aspetti fiscali degli affitti brevi, leggi anche la nostra guida sucedolare secca e tasse per gli affitti brevi e quella sugli errori fiscali più comuni da evitare.