Imposta di Registro negli Affitti Brevi: Quando è Dovuta e Come Funziona

Quando si parla di affitti brevi e turismo, la domanda sull'imposta di registro emerge spesso con una certa confusione: “devo registrare il contratto?”, “quanto costa?”, “e se non lo faccio che succede?”. La risposta è più articolata di quanto sembri e dipende dalla durata del contratto, dalla tipologia e da alcune scelte fiscali dell'host.

In questo articolo ti spieghiamo tutto quello che devi sapere sull'imposta di registro per gli affitti brevi: quando è dovuta, quando non lo è, quanto costa e come funziona la cedolare secca come alternativa.

Che cos'è l'imposta di registro

L'imposta di registro è un'imposta che lo Stato italiano applica su determinati atti giuridici per dar loro data certa e opponibilità ai terzi. Per i contratti di locazione, la registrazione è obbligatoria per i contratti di durata superiore a 30 giorni.

L'imposta si calcola come percentuale del canone annuo previsto dal contratto e viene versata all'Agenzia delle Entrate. La responsabilità del pagamento ricade su entrambe le parti (locatore e conduttore), ma nella pratica è spesso il proprietario a occuparsene.

Affitti brevi sotto i 30 giorni: registrazione obbligatoria?

Questa è la domanda cruciale per la maggior parte degli host. La risposta è no: i contratti di locazione turistica di durata non superiore a 30 giorni non sono soggetti all'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.

L'art. 2, comma 5, del D.P.R. 131/1986 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro) prevede che la registrazione sia obbligatoria solo per i contratti di locazione con durata superiore a trenta giorni complessivi nell'anno.

Quindi se il tuo appartamento viene affittato a turisti per periodi brevi — tipicamente da pochi giorni a qualche settimana — non sei tenuto a registrare i singoli contratti e non devi pagare l'imposta di registro su di essi.

Contratti oltre i 30 giorni: quando scatta l'obbligo

Se invece stipuli un contratto per un soggiorno superiore a 30 giorni, scatta l'obbligo di registrazione. In questo caso:

• Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula(o dall'inizio del contratto se anteriore) tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate (modello RLI online) o presso un ufficio territoriale.
• L'imposta è pari al 2% del canone annuo(base imponibile calcolata moltiplicando il canone mensile per 12, anche se il contratto è più breve).
• Si paga anche una imposta di bollo da 16 euro ogni 4 facciate (o ogni 100 righe) del contratto.
• Il costo minimo dell'imposta di registro è di 67 euro per singola registrazione.

La cedolare secca: l'alternativa più conveniente

Gli host di affitti brevi e locazioni turistiche hanno la possibilità di optare per lacedolare secca, un regime fiscale sostitutivo dell'IRPEF che offre un vantaggio importante: chi sceglie la cedolare secca è esonerato dall'imposta di registro e dall'imposta di bollo.

Con la cedolare secca:

• Paghi un'imposta sostitutiva del 21% sul reddito da locazione breve (per il primo immobile; 26% dal secondo in poi a partire dal 2024).
• Non devi registrare il contratto per i soggiorni sotto i 30 giorni.
• Per i contratti che superano i 30 giorni, puoi comunque optare per la cedolare secca in sede di registrazione ed essere esonerato dall'imposta di registro e di bollo.
• Non puoi aumentare il canone per tutta la durata del contratto in cui hai optato per la cedolare (rilevante per contratti di lunga durata, meno per quelli turistici brevi).

Leggi anche la nostra guida completa su tasse sugli affitti brevi e cedolare seccaper capire come funziona la dichiarazione dei redditi per gli host.

Locazione turistica vs contratto di affitto transitorio: differenze fiscali

È importante non confondere la locazione turistica con altri tipi di contratti. Ilcontratto transitorio, ad esempio, ha finalità abitative (lavoro, studio, cure mediche) e non turistiche. Ha una durata minima di 30 giorni e massima di 18 mesi, e è soggetto all'obbligo di registrazione. Non è equiparato all'affitto breve turistico.

La locazione turistica, invece, ha finalità di svago e vacanza, può avere durata inferiore a 30 giorni e gode dell'esenzione dall'obbligo di registrazione. Anche la normativa fiscale è diversa: il turista non ha diritto alla detrazione dell'affitto pagato, mentre chi affitta per motivi di lavoro sì.

Soggiorni lunghi su Airbnb e Booking: attenzione alle date

Nel contesto degli affitti brevi su piattaforme come Airbnb e Booking.com, la maggior parte delle prenotazioni è ben al di sotto dei 30 giorni. Tuttavia, è sempre più frequente ricevere richieste di soggiorni di 30-60 giorni da nomadi digitali, lavoratori in trasferta e studenti fuori sede.

In questi casi devi prestare attenzione:

• Se il soggiorno totale supera 30 giorni (considerando anche eventuali rinnovi o proroghe), scatta l'obbligo di registrazione del contratto.
• Airbnb e Booking non si occupano della registrazione: è una tua responsabilità.
• Per i soggiorni lunghi, valuta sempre se mantenere la classificazione turistica o se stipulare un contratto transitorio con le relative implicazioni fiscali.

Approfondisci anche la gestione dei soggiorni lunghi con la nostra guida susoggiorni lunghi negli affitti brevi.

Come si calcola l'imposta di registro: un esempio pratico

Supponiamo che tu abbia un appartamento a Milano e stipuli un contratto di locazione turistica per 45 giorni al costo di 1.200 euro al mese (cioè 40 euro al giorno).

• Canone mensile: 1.200 euro
• Base imponibile annua: 1.200 × 12 = 14.400 euro
• Imposta di registro (2%): 288 euro
• Ma il minimo è 67 euro: in questo caso si paga 288 euro
• Più l'imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate

Se invece hai optato per la cedolare secca, paghi zero di imposta di registro e bollo, e calcoli il 21% sul reddito effettivamente percepito (1.800 euro per 45 giorni), ovvero 378 euro di cedolare secca.

Cosa fare nella pratica: riepilogo operativo

• Soggiorni fino a 30 giorni: nessun obbligo di registrazione. Dichiara il reddito con cedolare secca al 21% (o 26% dal secondo immobile). Nessuna imposta di registro.
• Soggiorni oltre 30 giorni: registra il contratto entro 30 giorni tramite modello RLI. Opta per cedolare secca per azzerare le imposte di registro e bollo.
• Piattaforme come Airbnb: applicano automaticamente la ritenuta del 21% sulle prenotazioni per conto del fisco italiano. Questo non esime dall'obbligo di dichiarazione.